Introduction
Un chef d'entreprise détient ses locaux professionnels via une société civile immobilière et souhaite transmettre à ses enfants aussi bien son entreprise que le patrimoine immobilier logé dans la SCI. Son notaire évoque le pacte Dutreil et son exonération de 75 %. Mais s'applique-t-elle vraiment aux parts de la SCI familiale, ou seulement à l'entreprise opérationnelle ? La réponse est nettement moins favorable que ne l'espèrent beaucoup de familles, et la loi de finances pour 2024 est venue durcir la frontière. Ce guide explique quand une SCI ouvre droit au pacte Dutreil, quand elle en est exclue, et comment structurer une transmission de patrimoine familial en connaissance de cause.
Le pacte Dutreil en droit fiscal : ce que dit l'article 787 B du CGI
Le pacte Dutreil est un régime de faveur codifié à l'article 787 B du Code général des impôts pour les transmissions de titres de sociétés, et à l'article 787 C pour les entreprises individuelles. Son effet principal : les parts ou actions transmises par donation ou succession sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 75 % de leur valeur. Seul le quart restant est soumis au barème progressif des droits.
L'économie fiscale est considérable. Sur un actif transmis d'une valeur d'un million d'euros, la base taxable n'est plus que de 250 000 euros au lieu d'un million. Cet abattement se cumule avec les autres mécanismes de droit commun, notamment l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans, et, en cas de donation en pleine propriété avant les 70 ans du donateur, une réduction supplémentaire de 50 % des droits.
Ce régime n'est toutefois pas ouvert à n'importe quelle société. Le texte pose une condition de fond souvent sous-estimée : la société transmise doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. C'est cette exigence qui commande tout le traitement des SCI.
Les engagements de conservation, cœur du dispositif
Le bénéfice de l'exonération suppose deux engagements successifs de conservation des titres.
Le premier est un engagement collectif de conservation d'une durée minimale de deux ans, souscrit par le donateur ou le défunt avec un ou plusieurs associés. Pour une société non cotée, cet engagement doit porter sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote.
Le second est un engagement individuel de conservation de quatre ans, pris par chaque héritier ou donataire à compter de l'expiration de l'engagement collectif.
À cela s'ajoute une condition de direction : l'un des signataires de l'engagement collectif, ou l'un des bénéficiaires de la transmission, doit exercer une fonction de direction dans la société pendant l'engagement collectif et durant les trois années qui suivent la transmission. Le non-respect de l'une de ces obligations entraîne la remise en cause de l'exonération, avec paiement des droits éludés et de l'intérêt de retard.
Pourquoi une SCI familiale classique est exclue du pacte Dutreil
Voilà le point que beaucoup de familles découvrent trop tard. Une SCI dite patrimoniale, c'est-à-dire une société civile qui se borne à détenir un ou plusieurs immeubles et à les louer nus pour en percevoir les loyers, exerce une activité civile de gestion de patrimoine, et non l'une des activités éligibles énumérées par l'article 787 B. Ses parts sont donc, en principe, exclues du bénéfice du pacte Dutreil.
La logique du législateur est cohérente avec l'objectif du régime : le pacte Dutreil a été conçu pour préserver le tissu économique et la pérennité des entreprises opérationnelles face au choc fiscal d'une transmission, pas pour favoriser la détention passive d'un patrimoine locatif.
La clarification de la loi de finances pour 2024
Jusqu'à récemment, une zone grise subsistait autour de la location meublée. Fiscalement, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui avait conduit certains contribuables à soutenir qu'elle constituait une activité commerciale éligible au pacte Dutreil.
La loi de finances pour 2024 a tranché en modifiant l'article 787 B. Le texte exclut désormais expressément du champ du régime les activités de gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. Cette rédaction ferme la porte à la location, y compris meublée, dès lors qu'elle consiste à gérer un patrimoine propre. La conséquence est nette : une SCI de location, nue ou meublée, ne permet pas de bénéficier de l'exonération Dutreil sur ses parts.
Prenons un exemple. Une SCI familiale détient trois appartements loués nus, d'une valeur totale de 900 000 euros, dont les parts sont réparties entre deux parents et transmises à leurs deux enfants. Aucune exonération de 75 % ne s'applique. La transmission relève du droit commun, avec le seul bénéfice des abattements habituels.
Les cas où une SCI peut ouvrir droit au pacte Dutreil
Dire qu'une SCI est exclue du pacte Dutreil est vrai pour la SCI de gestion locative, mais faux dans l'absolu. Plusieurs configurations permettent d'articuler une société civile avec le régime de faveur.
La SCI exerçant une véritable activité commerciale
Une société civile peut, en pratique, exercer une activité qui déborde la simple gestion locative. La doctrine admet que le pacte Dutreil s'applique aux sociétés dont l'activité éligible est prépondérante, même si elles exercent accessoirement une activité civile. Le critère de prépondérance s'apprécie au regard d'un faisceau d'indices, notamment le montant du chiffre d'affaires et la valeur des actifs affectés à l'activité opérationnelle.
L'analyse doit être menée avec prudence : l'administration examine la réalité économique, pas l'intitulé de l'objet social. Une SCI dont l'unique fonction reste l'encaissement de loyers ne devient pas éligible parce qu'elle mentionne une activité commerciale dans ses statuts.
La SCI interposée entre la famille et l'entreprise opérationnelle
C'est le cas le plus fréquent et le plus utile en pratique. L'article 787 B autorise le bénéfice du pacte Dutreil en présence de sociétés interposées, dans la limite de deux niveaux d'interposition. Une famille peut ainsi détenir ses participations dans une société opérationnelle par l'intermédiaire d'une société civile de portefeuille.
Dans ce schéma, les parts de la société civile ouvrent droit au régime à proportion de la valeur de la participation détenue dans la société opérationnelle éligible et soumise aux engagements de conservation. Si la société civile détient à la fois des titres opérationnels et un immeuble locatif, seule la fraction correspondant aux titres opérationnels bénéficie de l'exonération de 75 %.
Une illustration. Une société civile familiale détient 60 % d'une société d'exploitation industrielle et, par ailleurs, un immeuble de rapport. Lors de la transmission des parts, l'abattement Dutreil ne s'applique que sur la quote-part de valeur représentative de la participation industrielle, à condition que les engagements portent sur ces titres. La fraction immobilière reste taxée dans les conditions de droit commun.
La holding animatrice, à ne pas confondre avec la SCI
Une société holding est considérée comme exerçant une activité éligible lorsqu'elle est animatrice de son groupe, c'est-à-dire qu'elle participe activement à la conduite de la politique de ses filiales et leur rend des services. Elle est alors assimilée à une société opérationnelle.
Il faut éviter une confusion répandue : une SCI de gestion patrimoniale n'est pas une holding animatrice. L'animation suppose la direction effective de filiales exerçant des activités commerciales, industrielles ou libérales, avec des preuves concrètes : conventions d'animation, procès-verbaux, comptes rendus de comités stratégiques, refacturation de prestations. Une société civile qui se contente de détenir des immeubles ou des participations passives ne remplit pas ce critère.
Comment structurer une transmission de patrimoine familial avec une SCI
La difficulté pratique tient à ce que la plupart des familles détiennent un patrimoine mixte : une entreprise opérationnelle éligible et un patrimoine immobilier logé dans une SCI qui, lui, ne l'est pas. Structurer la transmission suppose de traiter distinctement ces deux composantes.
Isoler l'actif éligible de l'actif civil
Loger l'immobilier d'exploitation dans une SCI est une pratique courante, souvent pertinente pour la protection du patrimoine. Mais cette séparation a un coût fiscal au moment de la transmission : les murs professionnels détenus par une SCI ne bénéficient pas, en tant que tels, de l'exonération Dutreil dont profite l'entreprise exploitante.
Certaines familles réintègrent alors l'immobilier professionnel au bilan de la société d'exploitation ou d'une holding animatrice, afin qu'il suive le régime de faveur. Cet arbitrage doit être pesé finement, car il fait perdre les avantages de la détention séparée. Il n'existe pas de réponse universelle : l'optimisation de la transmission ne doit pas primer sur la cohérence patrimoniale d'ensemble.
Combiner Dutreil et démembrement de propriété
Le pacte Dutreil se combine efficacement avec la donation de la nue-propriété des titres, le donateur conservant l'usufruit. La valeur taxable de la nue-propriété est déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier, ce qui réduit encore l'assiette des droits. L'exonération de 75 % s'applique alors sur cette valeur déjà minorée.
L'article 787 B encadre cette combinaison : lorsque les titres sont démembrés, les droits de vote de l'usufruitier doivent être statutairement limités aux seules décisions concernant l'affectation des bénéfices. Cette clause doit être rédigée avant la transmission, faute de quoi le bénéfice du régime est remis en cause.
Pour la SCI purement patrimoniale, mobiliser les autres leviers
Puisque la SCI de gestion locative reste hors du champ Dutreil, sa transmission passe par les outils de droit commun, efficaces lorsqu'ils sont anticipés :
La donation régulière de parts par tranches permet d'utiliser à plein l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans.
La donation démembrée des parts de SCI réduit l'assiette taxable en ne transmettant que la nue-propriété.
La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte et prévient les conflits ultérieurs entre héritiers.
L'effet de levier de l'endettement de la SCI réduit mécaniquement la base des droits transmis, la valeur des parts étant déterminée déduction faite du passif.
Mobilisés tôt et de façon échelonnée, ces leviers permettent une transmission de patrimoine familial maîtrisée, même en l'absence d'exonération Dutreil.
Obligations déclaratives et risques de remise en cause
Le bénéfice du pacte Dutreil suppose le respect d'un formalisme rigoureux, dont la négligence est l'une des premières causes de remise en cause. L'engagement collectif doit être enregistré, l'acte de donation ou la déclaration de succession doit comporter les mentions requises, et les bénéficiaires doivent, sur demande de l'administration, produire des attestations annuelles de respect des engagements.
La rupture d'un engagement de conservation, la cessation de la fonction de direction ou la perte du caractère éligible de l'activité entraînent la déchéance du régime. Le contribuable doit alors acquitter le complément de droits, assorti de l'intérêt de retard. Dans une société détenant à la fois des actifs éligibles et un patrimoine civil, un changement de prépondérance au profit de la gestion patrimoniale peut suffire à faire tomber l'avantage.
Il faut également surveiller les opérations sur le capital : apports, fusions, cessions internes. Certaines sont neutres lorsqu'elles s'accompagnent de la reprise des engagements, d'autres emportent déchéance. Toute restructuration en cours d'engagement doit être analysée avant d'être réalisée.
La SCI n'est pas la clé du Dutreil, mais elle a sa place dans la stratégie
Le message central de ce guide tient en une phrase : le pacte Dutreil n'est pas un régime de faveur pour l'immobilier locatif détenu en SCI, et la loi de finances pour 2024 a définitivement fermé les tentatives de le faire entrer par la fenêtre de la location meublée. La SCI de gestion patrimoniale relève du droit commun de la transmission, avec ses propres leviers d'optimisation, qui restent puissants lorsqu'ils sont anticipés.
En revanche, la société civile garde toute sa pertinence comme instrument d'interposition entre une famille et son entreprise opérationnelle, ou lorsqu'elle exerce elle-même une activité commerciale prépondérante réelle. C'est dans l'articulation entre l'actif professionnel éligible et l'actif civil non éligible que se joue l'efficacité fiscale d'une transmission.
La véritable erreur consiste à raisonner par produit plutôt que par flux de valeur transmise. Avant toute donation, faites établir une cartographie précise de la valeur éligible et de la valeur civile de chaque structure, et faites valider par un conseil la prépondérance de l'activité et la rédaction des engagements. Un pacte mal calibré ne se corrige pas après coup : il se paie, avec intérêts, au moment du contrôle.
Questions fréquentes
Une SCI de location nue peut-elle bénéficier du pacte Dutreil en 2026 ?
Non. Une SCI qui se limite à louer des immeubles nus exerce une activité civile de gestion de son propre patrimoine, expressément exclue par l'article 787 B du CGI depuis la loi de finances pour 2024. Ses parts sont transmises selon le droit commun, sans l'exonération de 75 %. Seuls demeurent les abattements et réductions habituels.
La location meublée exercée en SCI ouvre-t-elle droit à l'exonération Dutreil ?
Non, plus depuis la clarification de la loi de finances pour 2024. Bien que la location meublée relève fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux, le texte exclut désormais toute activité de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, ce qui englobe la location meublée.
Comment le pacte Dutreil s'applique-t-il quand une société civile détient une participation dans une entreprise opérationnelle ?
L'article 787 B admet l'interposition de sociétés dans la limite de deux niveaux. Les parts de la société civile ouvrent alors droit à l'exonération de 75 % à proportion de la valeur représentative de la participation détenue dans la société opérationnelle éligible, sous réserve du respect des engagements de conservation. La fraction correspondant à un immeuble locatif reste taxée normalement.
Quels sont les engagements de conservation exigés par le pacte Dutreil ?
Le régime suppose un engagement collectif de conservation d'au moins deux ans, portant sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour une société non cotée, puis un engagement individuel de quatre ans pris par chaque bénéficiaire. Une fonction de direction doit être exercée pendant l'engagement collectif et durant les trois années suivant la transmission.
Peut-on cumuler le pacte Dutreil avec un démembrement de propriété ?
Oui. La donation de la seule nue-propriété des titres, l'usufruit étant conservé par le donateur, se combine avec l'exonération de 75 %. La valeur taxable de la nue-propriété est déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI, ce qui réduit encore l'assiette. Les statuts doivent limiter les droits de vote de l'usufruitier aux décisions d'affectation des bénéfices.
Une holding familiale sous forme de société civile peut-elle être éligible ?
Elle peut l'être si elle est animatrice de son groupe, c'est-à-dire si elle participe activement à la conduite de la politique de filiales opérationnelles et leur rend des services, preuves à l'appui. Une société civile qui détient passivement des immeubles ou des participations minoritaires n'est pas une holding animatrice et reste exclue.
Quelle est la meilleure stratégie pour transmettre une SCI patrimoniale non éligible ?
À défaut de Dutreil, il convient de mobiliser les outils de droit commun : donations échelonnées pour exploiter l'abattement de 100 000 euros tous les quinze ans, donation démembrée des parts, donation-partage pour figer les valeurs, et effet de levier de l'endettement de la SCI. Anticipée sur plusieurs années, cette combinaison permet une transmission fortement optimisée sans recourir au pacte Dutreil.
